隨著房地產市場發展，買房人不再簡單滿足于“一宅一生”，對產品質量高、配套設施全、社區服務好的“好宅”需求增大。從有居到優居，十年來大家對居住品質的要求也在不斷提升，不僅尋求居住面積的增加，還關注居住環境的改善。然而在房屋買賣的過程中卻也產生了不少痛點，在相關部門不斷優化政策的同時，企業平臺也在積極配合進行業務創新，改善服務流程和體驗，促進房屋交易順暢進行。

住房面積在增加

改善性置業成“新剛需”

國家統計局數據顯示，1994年我國城鎮居民人均住房面積是15.7平方米，2020年城鎮居民人均住房面積已經達到了38.6平方米。

貝殼研究院市場分析師劉麗杰介紹，從住房流通市場上來看，一、二線重點城市進入“換房”階段，首次改善性置業、再次改善性置業以及旅居需求成為“新剛需”，不少人通過存量市場流通實現“以小換大”“以老換新”“以遠換近”。

調研數據顯示，在過去一年的所有購房需求中，改善性需求占比約為54%，其中改善換新房的需求占比超過30%。貝殼研究院交易數據顯示，居民購買大戶型、低樓齡房源的占比增加。2022年前三季度貝殼重點50城二手房成交中，90-140平方米中戶型以及140平方米以上大戶型房源成交占比分別較2020年提高5個、1個百分點；樓齡在5年以下的高品質次新房源成交占比較2020年提高6個百分點。

除了想擁有寬敞的房屋空間之外，大家也更加注重居住環境的改善。劉麗杰認為，在“住得更好”的需求下，未來房屋品質的維度將會擴展，對房屋的方位、結構、材質、空間、功能、使用、個性化等屬性綜合定義，裝配式建筑、智能家居等產業將迎來巨大發展空間。物業管理從粗放發展走向專業化、智能化。城市更新、房屋改造等方面也孕育巨大的市場機會。

購房政策在優化

降低換房成本加快需求釋放

在市場潛在機會中，各地限購政策的優化更有助于釋放更多的住房需求，帶動住房交易增長。劉麗杰介紹，從今年以來部分城市優化限購政策后的市場表現看，杭州、蘇州、西安、成都、合肥等重點城市在5月先后放松限購，5、6月這類城市二手房成交套數環比均有明顯回升。

降低房貸利率、放松限貸政策等信貸政策的優化，有利于降低居民購房成本，減輕購房壓力，促進剛需及改善性住房需求的釋放。

房貸利率方面，根據貝殼研究院監測，截至9月重點103城市二手房主流首套、二套房貸利率較去年9月高點下降159個、108個基點。9月29日人民銀行、銀保監會決定階段性放寬2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市首套住房貸款利率下限,年底前這類城市房貸利率將進一步下調，保守估計會降到與經營貸類似的3.6%-3.7%的水平。

限貸政策優化包括降低首付比、取消“認房認貸”。據不完全統計，2022年以來，包括蘭州、貴陽、銀川等在內的近60個城市首套房商貸首付比例下調至20%；超過40個城市二套房商貸首付比例下調，其中超30個城市下調至30%，如南寧、長春、蘭州等。

鄭州、貴陽、太原等超40個城市取消“認房又認貸”，對于已結清相應貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買住房的，按照首套房標準執行。

此外，9月底財政部發布換房退稅的新政，也有利于降低換房成本、加快改善性需求的入市節奏。

交易流程在簡化

帶押過戶讓房屋買賣更便捷

今年以來，在多項利好下，二手房交易市場逐漸回暖，提高二手房交易效率已成各個城市樓市政策的熱點方向。

貝殼研究院的調研數據顯示，居民“賣一買一”置換新房的需求越來越主流。9月23日北京出臺新規，將二手房交易“連環單”由過去的串聯辦理調整為并聯辦理，“連環單”家庭賣出、買入房屋，不僅可同步進行購房資格核驗，還可同時申請辦理購房貸款、繳稅及不動產登記業務，提高了二手房交易效率。

據了解，2021年4月，北京鏈家交易中心作為試點機構，開始“連環單”業務的并行辦理。北京鏈家方面表示，目前公司連環單網簽占比穩定在10%-13%之間，“連環單”試點業務并行辦理以來，交易流程效率和客戶體驗都得到明顯提升。

“帶押過戶”則讓二手房交易免去了提前還貸以注銷抵押登記的環節，實現貸款資金到賬與產權過戶登記、抵押權注銷和設立登記同步辦理，可以大幅縮短交易時間，降低交易成本，提升交易效率和便利度。

8月17日，濟南市多部門宣布推出二手房“帶押過戶”，存在抵押但要上市交易的房產，不用先歸還原來的貸款就可以完成過戶、抵押、發放新貸款。目前該模式已在建行、工行、北京銀行等多家銀行試點成功。9月15日，中國人民銀行廣州分行也發文鼓勵二手房“帶押過戶”模式；深圳也在今年7月完成了深圳市首例“公證提存+免贖樓帶押過戶”二手房交易服務。為保障買賣雙方、抵押權人的權益，上述三城市在施行該模式時均引入了公證處。

相關部門聯動機構 創新二手房交易模式

除了相關部門聯動機構作出的便捷二手房交易的模式創新，也有房地產經紀機構從企業層面針對市場痛點進行了業務創新。

近日，貝殼找房青島站推出“優鮮賣”模式。這一模式需要“賣一買一”的購房者與開發企業、貝殼簽訂三方協議，與開發企業簽訂新房認購協議，并與貝殼平臺合作經紀公司簽署房源加速售賣協議。三方約定舊房售賣時間周期，在此期間，開發企業幫助購房者鎖定意向房源，貝殼平臺合作經紀公司則幫客戶通過線上流量傾斜、經紀人端線上線下聚焦推廣加速舊房銷售。

新的業務模式給了購房人更大的選擇權并降低違約風險，若舊房成功售出，其可以辦理接下來的新房購買流程；若舊房未售出，則開發商退還定金，客戶無需承擔違約風險。據了解，這一模式已在青島市十幾家樓盤落地。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，“優鮮賣”模式直擊“賣舊買新”痛點，契合多方利益，對于著急買賣房子的消費者、想要加速去化的開發商、想要按揭投放穩定的銀行、希望提升市場穩定性的地方政府而言，都是比較好的模式，切中了當前房地產市場存在的要害。

此外，貝殼找房打造了綜合性房產交易線下服務中心“簽約服務中心”。在簽約前，該中心可提供資質審核、交易咨詢等服務；在簽約中，提供合同講解、可核查范圍內的風險告知等服務；在簽約后，提供線上貸簽、引入第三方資金存管等服務，部分城市有銀行經理駐點，可即時提供貸款。簽約服務中心的貸款專員、權證專員能夠為經紀人提供用戶的購房資質、貸款情況、評估詢值、稅費計算等咨詢服務。

2021年年底，濟南不動產登記中心宣布全國首創的不動產登記“云柜臺”正式入駐貝殼濟南站后，線上申請、遠程審核，讓居民足不出戶、24小時都可以辦理過戶手續。與貝殼簽約服務中心連接后，正式形成了從簽約、交易、繳稅到登記，全程網上辦理的流程。

文/宋霞

編輯202202